华体会手机在线登陆:美联储第三次降息中国楼市的十字路口：能否催生结构性窗口期
来源：华体会手机在线登陆 发布时间：2025-12-13 20:19:17
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2025年12月11日凌晨，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点至3.50%-3.75%。这是继9月、10月后的年内第三次降息，累计降息幅度达75个基点。尽管决策本身符合市场预期，但美联储内部出现了罕见分歧：9票赞成票中，有1票支持降息50个基点，另有两票主张维持利率不变，显示出对未来路径的激烈博弈。
这一全球货币政策的关键转向，恰逢中国中央政治局会议定调2026年“继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。在全球宽松与国内托底政策共振的背景下，中国房地产市场正站在一个关键的十字路口。
美联储的降息决策，并非孤立事件，而是全球流动性环境变化的标志。它主要是通过两个渠道影响中国市场：
1· 对房企：降息预期推动美元走弱、美债收益率回落，有助于收窄中美利差，改善国际资本对新兴市场的偏好。这将为部分优质中国房企的境外融资打开更友好的窗口，直接缓解其资金链压力。
2· 对购房者：全球利率下行趋势，为国内逐步降低政策利率（LPR）提供了更从容的外部空间。房贷利率的下降能直接转化为购房者月供的减少，刺激需求释放。近期市场关于“房贷贴息”政策的预期，也是在这一宏观背景下升温，进一步强化了降低购房成本的想象空间。
美联储主席鲍威尔在会后的表态被市场解读为“比预期略偏鸽派”。这有助于稳定人民币汇率预期，避免因汇率大幅度波动而制约国内货币政策的独立性。一个相对来说比较稳定的外部金融环境，能让国内政策更专注于解决内部经济与楼市问题。
需注意的是：美联储此次降息并非新一轮“大水漫灌”的开始。其内部巨大分歧和“新美联储通讯社”关于“可能暂时不会再降息”的解读，意味着外部流动性的输入将是温和且有节制的。它更像是一道为干涸河床注入的“活水”，但河流能否重新奔涌，取决于河道本身（国内市场基本面）是否畅通。
外部“活水”的到来，恰好遇上了国内“疏浚河道”的关键时期。近期高层会议传递出“稳中求进、做优增量、盘活存量”的明确信号，为房地产的平稳过渡提供了政策框架。然而，市场的真实体温却冷热不均，呈现鲜明的结构性分化。
根据中指研究院数据，当前市场最显著的特征是新房与二手房价走势的严重背离。
1· 新房市场：受核心城市优质改善型项目入市带动，2025年11月百城新建住宅价格环比结构性上涨0.37%，其中一线· 二手房市场：则因挂牌量高企、预期偏弱，价格下降带来的压力加大。11月百城二手房屋均价环比下跌0.94%，且各线城市跌幅均有所扩大。
1· 一线及强二线城市：凭借坚实的人口、产业基础和相对健康的库存，展现出韧性。研究机构里昂（CLSA）预测，2026年一线城市表现将显著优于市场。经济学家任泽平的研究也指出，深圳、上海、成都、北京、杭州等城市，因拥有“创新红利”、“金融中心地位”或“数字化的经济生态”等核心优势，房产保值率位居全国前列。
2· 广大三四线城市：则面临人口流出、库存去化周期漫长的压力，短期内难以跟随整体回暖，部分城市甚至需警惕资产流动性风险。
综合全球变量与国内基本面，2026年中国楼市的发展路径已清晰可见：一个结构性的、高度分化的企稳窗口期，而非全域普涨的反弹。
1. 框架性判断：经济学家任泽平经典的“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”分析框架，在当前依然有效。美联储降息属于“短期金融”层面的外部利好，但其效力必须置于“中期土地”（核心城市稀缺性）和“长期人口”（城市人口净流入）的筛网中过滤。最终能留存价值的，仍是那些通过筛网的资产。
2. 具体预测：国际投行里昂（CLSA）发布报告预测，2026年中国内地整体房价跌幅将收窄至4%，其中一线城市将成为市场回暖的主要受益区域。这一定量预测支持了“跌幅收窄、结构向好”的核心判断。
3. 政策导向：东方金诚首席宏观分析师王青认为，2026年房地产政策主基调将是更大力度推动市场止跌回稳，政策将在供需两端发力，包括可能加大居民购房支持力度。广东省住房政策研究中心李宇嘉则指出，未来的核心是“做优增量、盘活存量”，意味着将从大规模新建转向根据结构性需求推进改善型住房供给。
我认为，2026年的楼市将彻底告别“同涨共跌”的旧周期思维。美联储降息与国内宽松政策叠加，创造的并非一个“黄金时代”的入场券，而是一个“劣汰留良”的选择权有效期。
1· 对购房者（尤其是改善型需求）：在核心城市（如长三角、珠三角、成渝核心）的核心地段，瞄准“地铁、学区、品质改善”的住房，2026年可能是一个值得重视、择优入市的窗口。但对于人口流出地区的非核心资产，任何宽松政策都难以扭转其长期趋势。
2· 对房企：安全与品质取代规模与速度，成为生命线。拥有稳健财务、聚焦高能级城市、擅长打造“好房子”的房企，将更有可能穿越周期，甚至获得份额提升的机会。
3· 对政策制定者：重点是平衡短期“止跌回稳”与长期“构建新发展模式”。工具上需更精准，如通过收储存量房做保障房来化解局部仓库存储上的压力，同时坚决避免重回刺激投机的老路。
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